借屋裝修的風險與應對策略

在房地產交易過程中，「借屋裝修」是一個常見但又容易產生爭議的做法。由於房屋買賣從簽約到正式交屋，通常需要約一個半月至兩個月的時間，但許多買方會因租約到期、急於入住或希望節省時間而要求提早進場裝修。然而，這樣的安排可能伴隨各種法律與實務上的風險，因此，買賣雙方在借屋裝修前應充分了解相關權利義務，並簽署書面協議，以保障雙方權益。

 

借屋裝修的潛在風險

◉ 房屋瑕疵爭議

買方可能在裝修過程中發現原先未察覺的瑕疵，例如漏水、壁癌，甚至結構問題（如海砂屋、輕鋼架違建等）。

若買方因此反悔，可能主張房屋存在重大瑕疵要求解約，導致交易糾紛。

◉ 買方變相提前入住

若買方在裝修期間擅自入住，可能產生買賣與租賃關係混淆的問題，甚至影響交屋與過戶程序。可能造成原屋主難以掌控房屋狀況，影響交易安全。

◉ 修繕與財產損失責任不清

在裝修過程中，若發生火災、水管破裂、施工毀損等狀況，責任歸屬可能難以釐清。

若施工影響鄰居，如敲牆產生噪音、損毀公共設施，可能導致糾紛。

◉ 賣方的風險

若買方裝修後反悔不願完成交易，賣方可能無法輕易將房屋賣給他人，甚至必須花額外費用恢復原狀。

部分買方可能惡意拖延交屋款項，甚至主張已取得使用權，影響賣方權益。

 

如何降低借屋裝修風險？

借屋裝修與一般交易不同，其本質上有「提前交屋」的性質，因此建議在進行此類安排時，應該透過以下方式保障雙方權益：

◉ 務必簽訂「借屋裝修同意書」

借屋裝修並不等於正式交屋，買賣雙方應在簽訂買賣契約後，另外簽署「借屋裝修同意書」，明確規範雙方權責。

其中應明確載明「不得變更門鎖、不得提早入住、不得要求賣方承擔額外瑕疵擔保責任」等條款。

◉ 點交驗屋，確認現況

在交付房屋進行裝修前，應請買賣雙方、仲介一同進行驗屋，確認房屋現況，並以拍照存證，以避免事後爭議。

驗屋時應特別注意漏水、結構安全、違建等問題，並載明於書面紀錄中。

◉ 裝修範圍限制

建議限制買方裝修內容，例如不得拆除承重牆、不得影響房屋結構、不得進行大規模變更（如水電工程）。

若房屋位於大樓社區，應事先取得管委會的裝修同意，以免影響住戶權益。

◉ 確保付款履行機制

可要求買方提供尾款履約保證，例如開立本票交由代書保管，確保買方不會因裝修問題拒絕付款。

也可設定違約條款，例如：若買方違約不履行付款，賣方有權沒收裝修後的固定設備。

◉ 責任分擔

由於裝修可能影響公共安全，如電梯使用、施工噪音等，應載明若因此遭鄰居或管委會抗議，買方須自行負責處理。

 

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借屋裝修同意書範本

（以下為進階版範本，涵蓋更完整的條款）

借屋裝修同意書

立協議書人（以下簡稱乙方，指賣方）同意將座落於______________之房屋，提供買方（以下簡稱甲方）提前借屋裝修，並約定事項如下：

一、借屋裝修範圍與限制

甲方僅能進行裝修，不得變更門鎖、不得提前入住，並應遵守社區管理規範。

甲方不得進行影響房屋結構之工程，如拆除承重牆、變更水電總管線等。

二、費用與稅費負擔

自借屋日起，房屋相關費用（房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費）由甲方負擔。

甲方應承擔因裝修所產生之任何公共維修費用（如管委會罰款）。

三、瑕疵擔保責任

甲方於借屋裝修期間應自行負擔瑕疵責任，不得要求乙方負擔修繕費用。

如裝修期間發現房屋瑕疵，甲方不得藉此拒絕付款或主張解約，並應依買賣契約履行付款義務。

四、責任歸屬與保證金

甲方應購買施工公共意外責任險，避免裝修造成公共損害。

為確保交易履行，甲方應開立未付款項之本票交由代書保管，並於付款後依序退還。

五、違約條款

若甲方未依約履行付款義務，乙方有權沒收裝修後之固定裝潢，並主張違約賠償。若甲方違反本協議條件，乙方得立即終止借屋，並要求甲方恢復房屋原狀。

立協議書人（甲方）：

身分證字號：______________

立協議書人（乙方）：

身分證字號：______________

中華民國______年______月______日

 

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結語

借屋裝修雖能幫助買方節省時間，但若缺乏完整協議，容易造成交易糾紛。建議雙方務必簽署「借屋裝修同意書」，並透過驗屋存證、支付擔保款、限制裝修範圍等方式，確保交易安全。透過完善規劃，才能讓買賣雙方安心完成交易，避免後續爭議。