哈囉大家！我是郭代書。

買房、賣房或是辦理繼承，大家最常聽到的地政名詞絕對少不了「謄本」這兩個字。很多客戶常問我：「郭代書，我手上有所有權狀啦，為什麼還要去調謄本？」

 

為什麼有了「權狀」，還要看「謄本」？

權狀： 就像是房子的畢業證書，是發證那一刻的紀錄。如果屋主之後把房子拿去跟地下錢莊借錢、或是因為欠稅被法院查封，權狀上「完全看不出來」！

謄本： 就像房子的健保卡或個人聯徵，是直接連線地政事務所資料庫、隨時更新的。有沒有被查封、有沒有設定借款，調最新一期的謄本一覽無遺。

不論是土地謄本還是建物謄本，結構都一樣，主要分為這三個部分：

 

1️⃣ 標示部：土地、房子的「基本資料」

這裡記錄的是這塊土地或這棟房屋的物理外觀，你要核對跟現場看的是不是一樣。

看什麼？ 座落在哪個地號、面積有多大、是什麼用途（住宅區、商業區或工業區）。

建物謄本特有： 會寫明主建物（室內坪數）、附屬建物（陽台、雨遮）以及共有部分（公設坪數與車位）。

⚠️ 郭代書提示： 要特別注意「公設比」和「車位編號」有沒有寫清楚，有時候主建物坪數太小，就是被灌在公設裡了。

 

2️⃣ 所有權部：房子的「所有權人是誰」

這部分用來確認現在跟你談判、要簽約的人，到底是不是真正的屋主。

看什麼？ 所有權人是誰、身分證字號（會遮蔽部分）、住址、以及他取得房子的原因（買賣、贈與還是繼承）。

重要數據： 「申報地價/當期公告土地現值」，這關係到以後要繳多少地價稅和土地增值稅。

⚠️ 郭代書提示： 如果所有權部出現「限制登記」（例如：預告登記、查封、假扣押），這代表這間房子目前「不能過戶」！

 

3️⃣ 他項權利部：這房子「背後欠誰錢」

記錄了除了屋主之外，還有誰對這間房子擁有權利。

看什麼？ 最常見的就是「最高限額抵押權」。通常是屋主跟銀行辦房貸時設定的。

怎麼算當初貸款多少？ 抵押權設定金額通常會是貸款金額的 1.2 倍。例如：看到上面設定 1,200 萬，推算回去屋主當初大約是借了 1,000 萬。

⚠️ 郭代書提示： 如果看到債權人不是銀行，而是某某某（私人姓名）或是融資公司，代表屋主有借「民間二胎」。這類房子的產權相對複雜，風險較高，辦理時需多加留意。

 

郭代書真心話

不動產標的買賣合約一簽、訂金一匯就是幾百萬在跑。

只要動手去地政事務所（或線上用自然人憑證）花幾十塊錢調閱一張最新謄本，就能幫你擋掉 90% 以上的詐騙和產權糾紛。

如果你現在看中了一間房子，拿到了謄本卻還是看得霧煞煞；或是家裡長輩打算辦財產規劃，不知道怎麼看謄本試算稅金，歡迎隨時留言或私訊郭代書。我們幫你把關細節，讓你買得安心、住得放心！